خطرات موج جدید پیش فروش واحدهای مسکونی

آبادان خبر _ تغییر مسیر سرمایه گذاری های خرد به سمت دارایی های با ثبات، طی چند ماه اخیر موجب شده تا دوباره گرایش به خرید املاک و مستغلات در بین مردم افزایش یابد. البته تورم بازار مسکن ظرف دو سال گذشته به حدی بالا رفته که فاصله زیادی میان قدرت خرید مصرف کننده واقعی و بهای خرید کالای نهایی ایجاد شده است، ولی بررسی های بازار نشان می دهد که در همین شرایط تورمی، تا حد زیادی از رکود یک ساله معاملات مسکن کاسته شده و رونق نسبی معاملات در حال شکل گیری است.
این فضای جدید و اشتهای تازه در بین مردم برای سرمایه گذاری در بازار مسکن، فرصت مناسبی برای برخی سوداگران فراهم کرده که با استفاده از شگردهای غیرقانونی به سودجویی در معاملات مسکن روی آورند.یکی از این شگردهای غیرقانونی، تبلیغات پیش فروش املاک است که این روزها به ویژه در شبکه های مجازی با افزایش چشمگیر آنها روبرو هستیم.

البته قراردادهای پیش فروش مسکن ممکن است مزایای متعددی برای شخص پیش خریدار داشته باشد مثلا در اینگونه معاملات پیش خریداران بهای کمتری نسبت به خرید نقدی می پردازند و یا اینکه ممکن است بهای ملک پیش خرید را در اقساط متعدد با فواصل زمانی طولانی بپردازند که در هر دو حالت، کمک شایانی به پیش خریداران می کند اما در پی این مزایا، خطرهای عظیمی در کمین پیش خریداران نشسته است که گاهی حلاوت ثمن کمتر را به تلخی تبدیل می کند.

اکثر حقوقدانان بر این باورند که ماهیت قرارداد «پیش فروش» با «بیع» متفاوت است زیراهنگامی که شخصی قراردادی را در قالب بیع (خرید و فروش) منعقد می کند ، مالکیت در همان لحظه قرارداد از فروشنده به خریدار منتقل می شود ولی در قرارداد پیش فروش با توجه بر این که ساختمان در حال احداث است، این اتفاق رخ نمی دهد. به بیان ساده تر در قرارداد های پیش فروش، هنگامی که ساختمان از سوی مالک و یا سازنده تکمیل می شود و در مقابل پیش خریدار آخرین قسط ثمن را می پردازد، انتقال مالکیت صورت می پذیرد و گرفتاری اصلی عموم جامعه آنجائی است که این گونه قرارداد ها را در بنگاه های مشاورین املاک در قالب اسناد عادی منعقد می کنند و همین امر منجر به شکست و نهایتا طرح دعاوی متعدد در مراجع ذی صلاح می شود.

مشکلات عدیده قرارداده های پیش فروش مسکن و گرفتاری عامه مردم در این نوع معاملات باعث شد تا قانون پیش فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب برسد که صراحتا ماده ۲۴ قانون مذکور حکایت از تنظیم قرارداد پیش فروش در قالب سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی دارد و صرفا بنگاه های مشاورین املاک می توانند مذاکرات اولیه را انجام بدهند و سپس طرفین را برای انعقاد قرارداد به سمت دفتر اسناد رسمی هدایت کنند.

یکی از مهمترین نکاتی که همواره در چنین قراردادهایی باعث اغوای پیش خریداران می شود، استفاده از «کد رهگیری» در مشاورین املاک است. در حالی که اخذ کد رهگیری برای اینگونه معاملات از سوی بنگاه های املاک در آینده ای نه چندان دور نمی تواند به کمک پیش خریدار بیاید چرا که از نگاه اتحادیه صنف املاک ، انعقاد این گونه قرارداد ها از سوی بنگاه های املاک، تخلف صنفی است و صرفا کد رهگیری برای قراردادهایی همچون مبایعه نامه اجاره نامه و... معتبر است. به بیان دیگر بنگاه های مشاورین املاک تنها مجاز به انعقاد قرارداد هایی هستند که سند رسمی آن در اداره ثبت اسناد املاک به ثبت رسیده باشد. حتی تکمیل احداث یک ساختمان نیز نمی تواند آن را از حالت پیش فروش خارج کند بلکه این ساختمان پس از اخذ پایان کار، صورت مجلس تفکیکی، تقسیم نامه و اخذ سند رسمی، قابلیت معامله در بنگاه های مذکور را دارد.

از سوی دیگر بارها دیده شده سازندگان و یا مالکان واحدهای پیش فروش، در طول مسیر ساخت مبادرت به اخذ تسهیلات بعد از قرارداد با پیش خریداران می کنند و برای تضمین بازپرداخت تسهیلات، همان آپارتمان را در رهن بانک قرار می دهند. در این قبیل موارد اگر قرارداد پیش فروش در قالب سند عادی باشد ممکن است در صورت عدم بازپرداخت اقساط تسهیلات و یا حتی متواری شدن سازنده یا مالک، بانک وام دهنده از پیش خریدار سبقت بگیرد و در راستای وصول مطالبات خویش، آپارتمان را از طرق قانونی تملیک کند.

بنابراین تنظیم این گونه قراردادها در قالب اسناد رسمی و مطابقت آنها با قانون مصوب باعث می شود که سند پیش خریداران بر اسناد اشخاص دیگر رجحان داشته باشد و پیش خریداران بتوانید حقوق خود را تضمین کنند.

به همین دلیل ضمن هشدار نسبت به افزایش آگهی ها و تبلیغات پیش فروش مسکن در ماههای آینده، به متقاضیان خرید این قبیل املاک توصیه می شود قبل از انعقاد قرارداد پیش فروش، حتما در خصوص سابقه عملکرد سازنده در آن منطقه تحقیقات لازم صورت گیرد و سپس قرارداد پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند تا احتمال سوء استفاده از اعتماد سرمایه گذاران و زیان مالی آنها کمتر شود.

بازار مسکن،پیش فروش،سند رسمی،آبادان خبر،آبادان نیوز

منبع:اطلاعات